“墳地產(chǎn)”悶聲發(fā)財(cái) 88%毛利率超五糧液吊打地產(chǎn)龍頭：經(jīng)營者炒作？

    來源：時間財(cái)經(jīng)


清明小假結(jié)束，天價墓地的新聞又成為熱點(diǎn)。據(jù)中國青年網(wǎng)報道，距天安門21公里，豐臺區(qū)太子峪陵園在售的雙穴墓地價格有9.5萬元、9.8萬元、10.8萬元不等，也有20多萬元的多穴墓，且都不包括墓碑刻字和安葬服務(wù)。而位于京郊的北京市福田公墓，不到一平方米的傳統(tǒng)墓地售價在20萬元左右。

    中國最大殯葬服務(wù)提供商福壽園的總裁王計(jì)生曾表示，2018年福壽園墓穴的平均售價約11萬元，若按民政部規(guī)定的單塊墓地最大占地面積0.5平米計(jì)算，每平米售價達(dá)22萬元。要知道，2019年3月北京平均房價為6.49萬元/平方米。墓地價格比房價貴兩倍有余。

    A股唯一一家擁有殯葬業(yè)務(wù)的公司福成股份2018年年報則顯示，其殯葬業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)87.96%。毛利率如此之高的行業(yè)屈指可數(shù)。向來為人津津樂道的茅臺毛利率能高達(dá)90%，即便五糧液，其2018年的毛利率為77%，不及福成股份的殯葬業(yè)務(wù)。

    同期，中國房地產(chǎn)前三名中，碧桂園毛利率為27%，自稱“利潤王”的恒大毛利率為36.2%，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率則為29.7%。稱“墳地產(chǎn)”的毛利率在“吊打”地產(chǎn)行業(yè)，似乎并不為過。

    美國最大殯葬服務(wù)企業(yè)SCI（Service Corporation International，國際服務(wù)公司）的創(chuàng)始人Robert Waltrip曾經(jīng)說過：“不買我們股票的人就是不愛財(cái)”。與巴菲特同樣在投資界享受盛名的彼得林奇曾經(jīng)就因選中SCI而掙得彭滿缽盈。四年時間里，彼得林奇享受到了股價漲20倍的收益。

    但時間財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，跟隨SCI腳步的福壽園銷售銳減，歸母凈利潤受新殯儀服務(wù)累及，不急市場預(yù)期，增速下降至6年最低。

    經(jīng)營者炒作？

    北京上海寸土寸金，帶動周邊墓地價格上漲�！吧�于北京，身后河北”；在蘇州的地底下，可能睡了一半的上海人。”成為近幾年媒體報道的常用語句。河北廊坊殯葬服務(wù)提供商中國萬桐園在財(cái)報中稱，其優(yōu)勢之一是陵園距離北京市中心僅有40公里。該公司2018年毛利率高達(dá)83.97%。河北三河市的靈山寶塔陵園則以一己之力撐起福成股份的業(yè)績，2018年貢獻(xiàn)扣非歸母凈利1.47億元，占福成股份扣非歸母凈利的93.16%。


上海附近墓地價格也居高不下。比如，蘇州離上海較近，不少上海住民將墓地安放于蘇州，由此哄抬蘇州墓地價格。時間財(cái)經(jīng)從某墓地服務(wù)網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，蘇州西山金庭鎮(zhèn)的名流陵園報價從4.25萬元至20.28萬元不等。而蘇州房地產(chǎn)均價僅在2萬元/平方米左右。2017年，蘇州甚至出臺了墓地“限購令”，非蘇州本地戶籍，不能在蘇州買墓地。

    值得注意的是，《新民晚報》曾經(jīng)報道過，崇明縣城橋鎮(zhèn)上有一些“神秘”的上海買房者，他們只在每年清明節(jié)前后出現(xiàn)。據(jù)房產(chǎn)中介人員介紹，這些購房者將房子作為存放親人骨灰的場所，并定期前來祭掃。


新華社曾發(fā)文追問，“特大城市周邊”概念墓熱銷，誰在制造“墳地產(chǎn)”暴利？文中寫道，墓園工作人員透露，墓地分批放盤，價格以每年20%的幅度上漲。

    福成股份2018年年報也給出了類似的信息。公司年報披露，殯葬服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.6億元，同比增長14.70%。殯葬業(yè)收入增長主要是銷售價格同比增長所導(dǎo)致。

    墓地價高讓人“死不起”年年被關(guān)注，卻年年上漲，到底是何原因呢？土地供應(yīng)不足成為討論的焦點(diǎn)。

    民政部一○一研究所此前發(fā)布的《2014-2015中國殯葬事業(yè)發(fā)展報告》顯示，中國每年死亡人口約800萬，火化率約50%。由于土地資源短缺，大部分省份現(xiàn)有墓穴將在10年內(nèi)用完。

    以北京為例。早在2015年，北京為推行生態(tài)安葬已停止審批建設(shè)各類經(jīng)營性公墓。彼時，北京市殯葬協(xié)會副會長姜曉剛表示，當(dāng)前全市現(xiàn)有33所公墓至少還可以使用50年。

    但市界最新報道稱，實(shí)際情況并不如此。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，截至目前，有將近一半，也就是十五六家已經(jīng)賣完。北京六環(huán)內(nèi)的陵園大多接近飽和，位于海淀區(qū)香山南路的萬安公墓早已一墓難求。

    《公益時報·中國殯葬》相關(guān)高層人士對時間財(cái)經(jīng)表示，北京市殯葬協(xié)會副會長姜曉剛的估計(jì)并沒有錯。目前的墓地存量是比較寬松，同時葬式葬法正在多樣化。特別是國家限制墓穴的標(biāo)準(zhǔn)，降低了墓穴占地空間，給公墓發(fā)展延長了時間。

    對于為何墓穴價位年年攀升，《公益時報·中國殯葬》相關(guān)高層人士直言是經(jīng)營者在炒作。

    此前北京工業(yè)大學(xué)教授、中國殯葬協(xié)會專家委員會委員王國華也曾公開表示，國家在殯、葬、祭這方面都是給了一定的政策的寬松的。比如說在墓地征地，不會像房地產(chǎn)征地，收那么高的青苗補(bǔ)償費(fèi)。有一些墓地是在半山和丘陵地帶，費(fèi)用很低。與此同時，墓地還有很多不征稅或者半交管理費(fèi)的方式。國家給這個行業(yè)是有一定補(bǔ)償?shù)摹Ｋ�以殯葬業(yè)不是一個充分競爭的行業(yè)，而且?guī)в泄�共福利性質(zhì)。

    中泰證券研究所給出的一份表格顯示，福壽園土地收購成本極低。與前文所推測的22萬元/平方米售價，幾乎相差逾20倍。


而且1998年，民政部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公墓管理意見的通知》正式明確，墓地和骨灰存放格位的使用年限原則上以20年為一個周期。也就是說，超過20年試用期而無人繳費(fèi)的墓地，將被重新利用。

    此前，福壽園曾試圖否認(rèn)自己是“暴利”企業(yè)。據(jù)《新民周刊》報道，福壽園方面表示，2018年福壽園的經(jīng)營利潤率43.8%，如果進(jìn)一步扣除所得稅和少數(shù)股東權(quán)益，凈利潤率不到30%�？梢詫Ρ鹊氖�，被稱為地產(chǎn)界“利潤王”的中國恒大2018年業(yè)績財(cái)報顯示，2018年恒大凈利潤率（剔匯兌損益）為15.5%。

    中國殯葬協(xié)會專家委員會主任、福壽園生命服務(wù)學(xué)院院長伊華向時間財(cái)經(jīng)表示，高利潤率+低周轉(zhuǎn)和低利潤率+高周轉(zhuǎn)，是常態(tài)化的盈利模式。福壽園雖然毛利高，但是周轉(zhuǎn)低，不能只將毛利與地產(chǎn)行業(yè)對比，而不對比周轉(zhuǎn)率。

    上述《公益時報·中國殯葬》專家也表示，殯葬業(yè)沒有外界說的夸張，并認(rèn)為現(xiàn)在還提“死不起”是沒有道理的。十年前公墓管理都不規(guī)范，價格高并且沒有免費(fèi)，那個時候，真是讓人“死不起”。但是這幾年并不是毫無發(fā)展，現(xiàn)在每個公墓都有高中低檔，甚至免費(fèi)的墓穴。消費(fèi)者可以根據(jù)自己的條件選擇。

    但公墓的經(jīng)營者表示，很少有人選擇免費(fèi)的墓穴。因?yàn)槊癖娖毡橛X得家里老人去世了，弄個免費(fèi)的好像是對不起自己的親人，面子上也過不去。因此一些人寧可去借錢，也要花錢買一個墓位，而不用免費(fèi)的。所以墓穴價高也不能全怪經(jīng)營者。此外，實(shí)際上企業(yè)還要從事很多公益事業(yè)，承擔(dān)一些社會責(zé)任。

    王國華給出了另一個有意思的分析。他認(rèn)為，墓地的定價按照我們傳統(tǒng)的定價方式就是土地價加上綠化、人工管理成本、規(guī)劃等等。但是現(xiàn)在墓地也有一些高得離譜的價格，這種離譜存在公墓經(jīng)營者，他把他從事公墓行業(yè)時，受到的忽視、蔑視轉(zhuǎn)換成了價格�！白鲞@個行業(yè)的，我跟他們接觸比較多，他們普遍也有一種心理價格補(bǔ)償問題�！蓖鯂�華說。

    2018年9月7日，民政部公布《殯葬管理?xiàng)l例（修訂草案征求意見稿）》顯示，殯葬商品和服務(wù)價格虛高，公墓墓位價格貴、占地多、墓碑大，引發(fā)群眾不滿等問題亟須解決。《征求意見稿》明確，對經(jīng)營性公墓的墓位用地費(fèi)和維護(hù)管理費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，對遺體整容等與基本服務(wù)密切相關(guān)的延伸服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。

    江蘇省鎮(zhèn)江市殯葬管理處相關(guān)人士向時間財(cái)經(jīng)介紹，對于公墓，國家總的指導(dǎo)思想是不鼓勵不提倡，所以供給側(cè)改革，價格是主要調(diào)控手段之一，國家鼓勵各種生態(tài)葬。

    福壽園品牌部相關(guān)人士對時間財(cái)經(jīng)表示，征求意見稿目前內(nèi)容還未確定，但作為上市公司，對殯葬管理?xiàng)l例能修改完善是非常期待的，其將有利于行業(yè)規(guī)范化，也有利于公司發(fā)展。

    對于是否將限制墓穴銷售售價，上述專家表示全面限制的可能性不大。江蘇省鎮(zhèn)江市殯葬管理處相關(guān)人士表示，如果政府對經(jīng)營性公墓的墓位用地費(fèi)和維護(hù)管理費(fèi)進(jìn)行指導(dǎo)價，正常收費(fèi)也是可以的。但租賃墓地的費(fèi)用是根據(jù)市場供求與客戶商定的價格，全國都可以一墓一價，只要公開，透明不欺詐都行。

    悶聲發(fā)財(cái)隱憂

    為了高毛利的墓地銷售業(yè)務(wù)有“源頭活水”，積極并購成為福壽園2018年的主基調(diào)。2018年3月，福壽園以1.2億元為代價收購觀陵山藝術(shù)陵園剩余20%股權(quán)，將其對觀陵山藝術(shù)陵園的持股增加至90%。5月，又以2860萬元收購了遼寧省朝陽縣龍山公墓100%的股權(quán)。同月，公司用1.08億元收購和林格爾安佑縣陵園的100%股權(quán)。


由此，公司在貴州、內(nèi)蒙古及湖北三省、自治區(qū)打開了新市場。截至2018年底，公司有20座墓園和22間殯儀設(shè)施在運(yùn)營中。

    福壽園2018年年報顯示，2018年公司使用了3.5萬平方米土地，剩余可用于墓穴銷售的面積為220萬平方米，同比增24萬平方米�？梢姽�司新增儲備墓園面積遠(yuǎn)超過當(dāng)年墓園銷售面積。中泰證券研報顯示，若公司每年的墓地出售保持在 3.4萬平方米，公司現(xiàn)有的可售墓地面積還能支撐墓地業(yè)務(wù)發(fā)展57年。

    對此福壽園公司回應(yīng)時間財(cái)經(jīng)稱，通過土地儲備除以當(dāng)年使用面積，確實(shí)可以計(jì)算出可持續(xù)提供服務(wù)的大致靜態(tài)年限。但由于公司一貫倡導(dǎo)節(jié)地、生態(tài)、環(huán)保和藝術(shù)化產(chǎn)品，單墓占地面積呈縮小趨勢，并在嘗試推廣立體化壁葬產(chǎn)品，且服務(wù)是無極限的。因此，實(shí)際期限將遠(yuǎn)超靜態(tài)周期，甚至可以永續(xù)經(jīng)營。

    福成股份在2018年年報中也提到，在殯葬領(lǐng)域開展同業(yè)并購將是公司未來幾年的主題。2015年福成股份完成了靈山寶塔陵園的重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)，由此才進(jìn)入殯葬行業(yè)。2018年，公司完成對湖南韶山天德福地陵園有限責(zé)任公司60%股權(quán)的收購，推進(jìn)行業(yè)擴(kuò)張。

    但問題也接踵而至。首先是墓地銷量減少。2018年，無論是行業(yè)龍頭福壽園，還是2015年才增加殯葬業(yè)務(wù)的福成股份，在墓穴的銷量上都出現(xiàn)了不同程度的縮水。福成股份銷售墓穴較2017年減少532個。福壽園除去新收購或新建設(shè)墓園賣出的1318個墓穴，老墓實(shí)際銷量較去年同期減少1061個。


對于可比口徑墓園銷售數(shù)量下降，福壽園方面表示，主要是源于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。在在產(chǎn)品開發(fā)與銷售上，公司壓縮了傳統(tǒng)墓的占比，推廣節(jié)地、藝術(shù)產(chǎn)品，以保持和提升園區(qū)自然和人文環(huán)境，特別是對于上市后收購的墓園更是如此。此類調(diào)整會在短期內(nèi)、在部分區(qū)域會對銷售數(shù)量產(chǎn)生一定影響，但有助于提升服務(wù)內(nèi)涵和可持續(xù)發(fā)展。

    雪球用戶“重劍”撰文表示，福壽園墓穴銷售數(shù)量減少或并非銷路不暢，而是公司有意放緩銷售，是為“惜售”。

    但需要注意的是，如果《殯葬管理?xiàng)l例》修改出臺后限價較為嚴(yán)格，公司若“惜售”將導(dǎo)致更大的損失。中方證券和中金公司研報均在風(fēng)險提示中提到，殯葬行業(yè)管制政策超預(yù)期，墓穴及殯儀服務(wù)價格或受管制。

    福壽園2018年全年公司實(shí)現(xiàn)收益約16.51億元，同比增加約11.8%，凈利潤4.88億元，同比增長約17%，為近6年最低。東方證券表示，福壽園年報收入、利潤略低于市場的預(yù)期。


中金公司發(fā)布的研報則分析認(rèn)為，福壽園2018年業(yè)績不如預(yù)期的主要原因是殯儀服務(wù)新增項(xiàng)目盈利低于預(yù)期。

    福壽園2018年的年報中也頗費(fèi)篇幅地介紹了其新服務(wù)項(xiàng)目——生前契約服務(wù)。生前契約服務(wù)是指基于逝世前的契約進(jìn)行殯儀服務(wù)銷售。截至2018年底，福壽園已在十個省級區(qū)域的十五座城市銷售生前契約服務(wù)，于2018年度內(nèi)共簽訂2485份合約，同比增長111.7%。

    福壽園不論是并購擴(kuò)張還是積極拓展服務(wù)業(yè)，前方似乎總是有SCI的背影。SCI成立于1962年，1974在紐交所上市。據(jù)報道，SCI擁有1535個殯儀服務(wù)場所和469個墓園，業(yè)務(wù)范圍遍及美國45個州、加拿大8個省、哥倫比亞和波多黎各。

    自成立之日起，SCI就確立了大規(guī)模擴(kuò)張的長期發(fā)展策略。前30年公司拓展成為連鎖殯儀館經(jīng)營商，擁有幾百家殯儀館、公墓，還有花店、殯葬品制造供應(yīng)中心和棺材分送中心，實(shí)現(xiàn)一條龍服務(wù)。1992年開始將業(yè)務(wù)伸向歐洲大陸、澳大利亞等地，其大規(guī)模擴(kuò)張步伐一直到了1999年才停止。

    有意思的是，彼得林奇，曾在它的選股原則中特意提及SCI。在1982年至1986年的四年間，公司股價漲了20倍，引起后續(xù)大量分析師開始研究跟蹤這只股票。

    經(jīng)過五六十年發(fā)展的SCI，其服務(wù)結(jié)構(gòu)相對國內(nèi)相關(guān)企業(yè)而言更為相當(dāng)成熟，與福壽園墓穴租售服務(wù)站主營收入不同，SCI殯儀服務(wù)所占總營收約65%。畢竟，土地供應(yīng)終有終結(jié)的時候，但服務(wù)可以源源不斷。

    但受中國傳統(tǒng)習(xí)俗的影響，這一業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型對于中國殯葬企業(yè)而言卻并不容易。福壽園的生前契約須于生前契約訂立時付款，合約負(fù)債將于契約開始時構(gòu)成，直至收益于提供殯儀服務(wù)時確認(rèn)為止。目前生前契約的合約負(fù)債為1074萬元，2017年，這一數(shù)值為404萬元。由此可知，每份合約的價格約為2.7萬元。僅就價格而言，遠(yuǎn)不如其提供墓地的售價。根據(jù)上述中金公司研報所示，其利潤貢獻(xiàn)也屬于“拖后腿”。

    對此，福壽園表示，不同的機(jī)構(gòu)有不同的預(yù)期，公司2018年業(yè)績表現(xiàn)總體在市場預(yù)期范圍之內(nèi)。

    或許很長一段時間內(nèi)，殯葬行業(yè)仍將保持這“口水亂飛，但缽滿盆滿”的局面。（北京時間財(cái)經(jīng) 陳世愛）

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